戸建賃貸 メリット(その3)

師走も半ばにさしかかり、

そんな中、車のエアコンが壊れ、、、

朝出勤するのがおっくうになっている企画部　坂門です。








さて、前々回から数え第3弾と戸建賃貸について、
この寒さを吹飛ばすかの如く、熱く語って行きましょう。







みなさんにお聞きします。




戸建賃貸は需要があると思いますか？？




中には、


「空室リスクが大きいんじゃないの？」

「家賃が高いから入居者が来ないんじゃないの？」



なんて思ってらっしゃる方も多いかと思います。






しかし、実際のところ国土交通省発表でこういうデータがあります。

データを見る





この統計を見ての通り、

現在賃貸市場は、


供給戸数が少なすぎるにも関わらず、
戸建賃貸に住みたいという人が、77%もいるのです。






それゆえに、

物件の希少性から周辺相場家賃よりも高い家賃でも、
入居希望者が後を絶たない戸建賃貸経営は、投資効率の高い不動産投資と言えます。





周辺アパート・マンションより2割ほど高い家賃でも入居が見込め、
快適さゆえに入居期間も長いのも魅力です。




詳しくお聞きになりたい方は、

sakado@arc-logic.net

もしくはHP問い合わせフォーム

より、お気軽にお問い合わせください。



 企画部　坂門

戸建賃貸 メリット(その2)

師走に入り何かと気ぜわしい今日この頃。

この忙しい時期に引越しを行うため、
帰っても荷造り準備等で体が休まらない坂門です。





さて、先週ブログで戸建賃貸のメリットをお伝えしましたが、
今回はその第二弾です。


相続税についてのメリットについてお話しましたが、
戸建賃貸のメリットはそれだけではないのです。






「戸建に住みたい」と思われる方は非常に多いのですが、




・月々の生活費で住宅ローンの支払い分まで捻出できない


・転勤族でいつ転勤があるか分からない


・先々親の住んでる実家に同居を考えている




等々、
様々な理由で、戸建を建築する事に踏み出せない方も居られると思います。





しかし、インカム住宅として考えれば、その悩みが解消できるのです。






インカム住宅とは？？？



戸建賃貸を2棟建築を行い、1棟は自宅として、もう1棟を賃貸住宅として貸すことにより、
家賃収入を得ることができる住宅のことです。





つまり、ローンの支払い額を大幅に削減を行えるか、
うまくいけば住宅ローンを家賃収入で賄いマイホームを手にすることも可能なのです。





『家賃収入で家を建てる』





という夢のような話が現実になります。






インカム住宅であれば、先程の悩みはすべて解消されるのではないでしょうか？




先々、転勤や実家で同居することになれば、賃貸住宅として貸すことができ、

返済への不安は、お隣の入居者からの家賃収入を得る事で無くなり、
上手くいけば住宅ローンの支払いが実質ゼロ円以下になることも。。。

仮に入居者が無くとも、返済額は通常の戸建住宅程度の額で済みます。








詳しくお聞きになりたい方は、

sakado@arc-logic.net
もしくはHP問い合わせフォーム

より、お気軽にお問い合わせください。




企画部　坂門

戸建賃貸 メリット(その1)

Logic architecture -ロジック熊本-のブログから好評だったものをアーカイブしています。

ロジック熊本　企画部の坂門です！！

今日は、賃貸経営のメリット（相続税）のお話しします。




相続税という単語を聞いて、賃貸経営でメリットあるの？？
と思われる方も居られる事でしょう。

しかし、賃貸経営を行うと相続税の節税効果があるのです。



通常、相続税は法定相続人の人数によって決まります。
そして遺産総額の大部分を占めているのが、不動産です。





そこで、不動産を活用し賃貸事業を行うことで、
税負担を軽減したり、納税資金を得る事ができるのです。





また、
相続税には基礎控除というものがあり、軽減措置が受けられます。



どういった内容かといいますと、

不動産とその他の遺産をあわせた金額から、
基礎控除の5,000万円＋法定相続人の人数×1,000万円の控除を受ける事ができるのです。
その部分から超過したものに関して、相続税が掛けられるという仕組みになっています。




土地の相続税は路線化(または固定資産税評価額)によって算出されます。


つまり、不動産で8,500万円とそれ以外の遺産で3,500万円の遺産相続が発生したとします。

子供3人で相続した場合

8,500万円＋3,500万円＝1億円2,000万円
基礎控除8,000万円ということになり、4,000万円に対して課税されます。





そうすると、3人で約450万円を支払わなければならないのです。





しかし、賃貸事業を行うことにより、
土地に対して軽減措置を受ける事ができます。




その軽減措置とは、上の例で考えてみると

土地：8,500万円×(1-30％×30％)＝7,735万円...a

建物：3,000万円×(1-30％)＝2,100万円...ｂ

借入：7,000万円...ｃ

相続税評価額は、a+b-cとなります。



つまり、a+b-c=2,835万円となり、その他遺産とあわせても基礎控除内で納まりため、

相続税が0になるのです！！





土地に賃貸住宅を建てることにより、
土地評価額と建物から差引きできる割合が出てきます。



それが、

土地：借地権割合(一般に市街地ほど高い)×借家権割合(通常30％)

建物：借家権割合(通常30％)

つまり、この軽減措置があるおかげで賃貸経営を行うことで、

余計な税金を納めなくて済むのです。





詳しい話を聞きたい方は是非坂門までご相談下さい。




坂門

地盤について

家を建てる際には必ず地盤調査を行います。

調査の結果によっては地盤改良を行うことになるのですが、
何だかババを引いたような気持ちになり、少しでも安価な工法で抑えたいという気持ちになるものです。


しかし、地盤改良を安易に考えては非常に危険です。


従来の柱状改良では、セメントを流し込み、地中に杭を作ってきました。
しかし、セメントには六価クロムなどの有害物質が含まれています。

よってセメント杭を施工することは、結果として地中に産業廃棄物を埋め込むことになります。

そのことにより懸念されるのが、土壌汚染や水質汚染。
更には将来的にはその補償の問題なども発生する恐れがあります。

また、将来その土地を手放したり家を解体する際に杭の撤去費用の負担などのリスクも発生します。




そういったリスクを解決するのが、自然石ベースの砕石のみを使用したHyspeed工法などです。




自然石ベースなので、当然100%自然素材。だから環境への負荷も非常に少なくて済みます。
将来的に撤去の必要もありません。

折角地盤改良するのであれば、より環境負荷が少なく、子や孫に負担をかけない工法を是非選んでほしいと考えます。

また、ビルダー選びの際にも六価クロム対策などを真剣に考えている会社を選びたいものです。










※安心な地盤について詳しくお知りになりたい方は ↑ をクリック。 



追記、

先の震災後、液状化被害の多かった関東の湾岸エリアで、
このhyspeed工法で地盤改良を行った家が無事であったことが高く評価され、
TV番組「ガイアの夜明け」でも紹介されました。

砕石パイルが強く、そして液状化対策として非常に有効であることは、
震災の際に砕石パイルで地盤工事が行ってあったディズニーランドが被害が少なく、
来園者の避難場所として利用されたことからもご理解いただけるでしょう。

見学会のお知らせ

嘉島町の浜線から見える、「シュッとした」ファサードの建物。

間口が非常に狭いという土地条件の中で最高のプランが出来ました。

玄関に入ると広々とした玄関ホール。2階に設けたLDKは景色の抜けとプライバシーを両立し、とても狭小住宅とは思えません。

開催日時：12月1日(土)・2日(日)　10am-5pm
場所：嘉島町上島

※完全予約制になります。ご予約の方にのみ開催場所をお教えします。

下記リンクよりお申し込み下さい。

>>>お申込みはロジック熊本のサイトから<<<

ロジックの家づくりの姿勢 -デザイン編-

私ども「ロジックの家づくりの姿勢について」の3回目、「価格編」「性能編」と書いてきましたが、今回は「デザイン」にスポットを当てていきます。

「建築家とつくる家を手の届く価格で」

とHP等でも謳っておりますが、

・性能

・デザイン

・価格

ロジックでは、これらのバランスの良い家をつくることをミッションとしております。

◆デザインについて

ロジックでは建築家による設計を基本としております。


「なぜ建築家なのか？」


限られた予算の中で最高のプランを作ろうとすれば、
当然「広さ」を犠牲にする必要が出てきます。

彼らは単なる「御用聞き」ではなく、何百という家を設計してきたヒアリングのプロ。

どんどん掘り下げてヒアリングをしていくことで、
時には無駄な「広さ」を削り、必要以上の「広がり」を創造してくれます。


更には、暮らしやすさ、プライバシー、様々な要望を全て盛り込みつつも
「無駄を削ぎ落とした美しいデザイン」を実現してくれます。

無駄の無いデザインは、飽きの来ないもの。
将来的な資産価値を考えるとき、流行に左右されないデザインというのも大切な要素の一つです。



結果、これまでの2年間に建築家により提示させていただいたプランは、
100％全て承認をいただき実施設計に入り、着工し続けています。


・性能
・デザイン
・価格

全てを満たした住宅のみが、「資産価値の高い家」として将来評価されると考え、

セミナーや勉強会を開催したり、
先進地域を視察したり、見聞を広めるために国内外を問わず出向き、家づくりに還元するなどの取り組みを行っております。


ロジックで建てないにしても良い住宅会社も沢山あります。

私たちの活動により、
一人でも多くの方にこういったことをご理解いただき、
良い家選びのモノサシを知っていただき、
「家づくりで成功される方を一人でも多く増やす」
ことが出来れば嬉しいです。





Logic Architecture 吉安孝幸

ロジックの家づくりの姿勢 性能編

私ども「ロジックの家づくりの姿勢について」の2回目、前回は「価格編」でしたが、今回は「性能」についてお話しいたします。

「建築家とつくる家を手の届く価格で」

とHP等でも謳っておりますが、

・性能

・デザイン

・価格

ロジックでは、これらのバランスの良い家をつくることをミッションとしております。

◆性能について

単純に、柱が大きいから丈夫だとか、断熱材は○○だから暖かいとか、
そういった事では性能は証明できるはずもありません。

どんな建物であっても、
計算すれば断熱性を示すQ値やU値といった数値を算出することは可能です。

また、2020年省エネ義務化以降には、
一定の数値以上の住宅しか建築が不可という時代になります。

そういったことを知っておきながら断熱性能を数値化しないことは
「悪意」であると考えます。
※知らないということであれば善意ではありますが・・・

まずはQ値を教えてくれるビルダーさんを探す、
というのが、ビルダー選びの第一歩かも知れません。


断熱性能が上がると、今度はその精度を知る必要があります。
折角良い断熱材を使用してあっても、隙間だらけでは意味がありません。

精度を知るためには気密性を表すC値を測定する必要があります。

ロジックでは全棟計測しておりますが、
この値が1cm/m2を切ると、高気密と言えるでしょう。
（ロジックでは0.5cm/m2を社内基準としております）


一般的に、特に九州でよく誤解されているのが
「高気密は換気が悪い」ということ。

確かに高気密高断熱の特性を理解せず、
換気に関する知識と技術が無ければそうなります。

しかし、高気密高断熱は実は換気の為にあるものです。

気密状態にすることで、
計画的に淀み無く換気することが出来るのですが、



長くなりますので、、、



詳しい話をお聞きになりたい方は

info@arc-logic.netまで

「気密の話を詳しく！」とメールいただければお教えします。

日本一をいただきました

弊社　logic architecture -ロジック熊本-のうれしいニュースを！！

先日、R+houseの全国大会が開催されました。

今後の住宅施策についての講演や、
工務店同士の交流が楽しみで毎回参加しています。

そこで毎回行われるセールスコンテスト。

前回は惜しくも法人、個人の両方で2位でしたが・・・

今回は・・・



















法人の部でグランプリをいただきました！

前回2位に続き、今回グランプリを受賞出来たのも、
私どもの家づくりの姿勢をご理解いただいたお施主様のお陰です。

来年も表彰台に上れるように頑張ります！

ロジックの家づくりの姿勢 ー価格編ー

ところで、

私どもロジックの家づくりの姿勢について、
久しぶりに（笑）、少しお話をさせていただきたいと思います。

「建築家とつくる家を手の届く価格で」

とHP等でも謳っておりますが、

・性能

・デザイン

・価格

ロジックでは、これらのバランスの良い家をつくることをミッションとしております。

◆価格について

単に性能とデザインを良くしようと思えば、
一流の建築家に設計を依頼し、技術力のある建設会社で施工すれば良い訳ですが
「現実的に買える価格帯」で実現することはほぼ不可能になるかと思います。


前述のR+houseに参加している理由のひとつに、


「高性能住宅のコストダウンが容易にできる」


という点があります。

高気密高断熱住宅を安くつくるための資材が安く購入できる、
打合せフローや設計のルール設定により、設計コストを抑えられる、
メーカー直の発注システムで部材仕入れコストを大幅削減できる、

このことで同等性能の住宅と比較した場合、
住宅の価格を2割以上安くすることが可能になりました。


一般的にビルダー・建設会社には

「性能とデザインの両立は無理」

といった認識があるかと思います。

私の前職時代にも社内に諦めムードがあったのですが、
R+を知ったときに実現可能であることを確信しました。

そこで会社設立の時から、
高性能住宅のみしか作らないと決意し、実行してきました。

その他、
適切な予算を知るためのFPやライフプランシミュレーションなどの取り組みについても書きたいのですが、相当長くなりそうなので次回以降に・・・

※今すぐ相談されたい方はこちらからお申し込み下さい。

リフォームのお話３

Logic architecture -ロジック熊本-のブログから好評だったものをアーカイブしています。

前回はボード解体とウレタン断熱のお話でした。

その後は間仕切り壁の位置変更や、吹抜け部を塞ぎ、再度ボードを貼っていく作業になります。


2階にあった15畳程の洋室を、子供部屋2つに変更。


ほぼ同じ場所から撮影。フローリングはオーク無垢、自然塗装仕上げ。





 既存キッチンは無駄に広く、背面が通路スペースとなっていたために収納不足が問題でした。
今回は通路と部屋を分けました。そのことで、部屋は狭くなっても背面収納が設置出来るようになり、使い勝手が大幅に向上します。


新しく仕切られた空間に、キッチンが入りました。標準仕様にキッチンに、デザインレンジフードを採用。
浴室までウォークスルーとし、家事動線を楽にすることを第一に考えました。



湿式の風呂は冬寒く、手入れも大変です。解体し、システムバスに入れ替えます。


シスバスが入りました。当社で標準採用している商品で、耐震性能が非常に高いものです。


急勾配すぎた階段を新しくつくり替えます。解体し、ササラを組んだ状態です。


段板は1階フローリングの色目に合わせ、納得いくまでサンプルを作成しました。
自然塗料で仕上げます。


次回に続きます。

リフォームについてのご相談はこちらからお気軽にどうぞ

リフォームの話２

Logic architecture -ロジック熊本-のブログから好評だったものをアーカイブしています。

さて、前回のリフォームの続きです。


前回はスケルトンにするところまでの話でした。

今現場は断熱材の施工が終わり、

・新しい間仕切り壁の設置
・急勾配すぎた階段を造りかえ
・新しい住設機器のための配管

などの作業が進行中です。



*今回の現場の写真ではありませんが、画像はウレタン断熱の施工後。

現場での吹付け作業になりますので、柱の間に隙間なく吹き付けていくことができます。

隙間なく施工できることで、グラスウールの断熱とは比較にならないほどに、断熱性・気密性が向上します。(もちろんグラスウールも優れた断熱材です。)

ちなみに、カーサシリーズで採用されているのもウレタン断熱。

真冬、真夏にカーサシリーズを見られた方はお判りかと思いますが、家全体を断熱材で包み込むことで、家中の熱が外に逃げにくくなり、また、外気の影響を受けにくくなります。

例えば、冬は蓄熱式暖房機などを常時使用していれば、家中暖かくすることも出来ます。

そして、室内の熱が逃げにくいので、空調機器の作動時間も短くなりますので、光熱費削減にも大きく影響します。


今回の建物は、昔の重量鉄骨の基準での断熱で、特に断熱効果が低かったこともあり、施工後は大工さんの表情が一変。
「全然違うよ！！」と感激していました。


発泡ウレタン断熱でも、一番おすすめしたいのが「アイシネン」。


若干コストは上がりますが、一生断熱改修の必要性はなくなると思います。

あと、補足で繰り返しますが、もちろんグラスウールも安くて優れた断熱材です。
ただし断熱欠損が出易いために、施工には細心の注意が必要です。
効果は、職人さんの質に大きく左右されてしまいます。

断熱材しかり、構造、デザイン、素材・・・

どこまでのものを求められるかにより、使用する材料も変わってきます。
限られた予算の中で、最善の提案をしていきます。


つづく

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リフォームのお話

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今日はリフォームのお話です。

■現在リフォーム中のお家

・築11年
・重量鉄骨造＋ALC


■問題点

・鉄骨造特有の断熱性の悪さ
・水回り＋部屋割の不便さ


■リフォームの内容

マンションリノベーションのように、一度室内を何も無い状態(スケルトン)にするところからスタート。

１．断熱工事

室内の石膏ボードをほぼ全て剥ぎ取り、発泡ウレタン断熱を施工することで、気密性・断熱性の大幅UP
→これまでは断熱材がスカスカで、気密性無し、断熱も外壁のALC板頼りでしたので、かなり快適になります。


２．狭い脱衣所を広く、吹く抜けを塞ぎ子供部屋を追加

室内の石膏ボード剥ぎと同時に、室内をほぼスケルトン状態にします。
家の使い方は家族構成の変化により変わるものです。
0.5坪しかなかった脱衣所を、1.25坪にし、2階に2つしかなかった部屋を、3つに。
スケルトン状態にして、自由に部屋をレイアウトしなおせるのは、重量鉄骨造ならではです。

*木造住宅でもカーサソーレでは全く同じようなことが出来ます。


３．住宅設備機器の総入れ替え

新築時にはこだわって選んだ輸入キッチン、タイル張りの湿式。
新築時には良かったのですが、なかなかメンテナンスが大変です。
今回は使い勝手を優先し、全て最新の住設機器に入れ替えます。


3階(小屋裏)のプラスターボードを剥いだ様子。
赤い鉄骨が熱橋となり、夏は暑く、冬は寒い家となっていました。
鉄骨と鉄骨との間に、断熱材を施工することになります。


新築時にアメリカ製にこだわった巾木や廻り縁などは残しつつ、ボードを剥ぎ取った状態。



つづく

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マンションリフォーム

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大江の中古マンションのリフォーム。

リフォームとはいえ、100m2近くのフロアを全て解体し、かなり大部分の壁も撤去しての大改修です。

ハーフスケルトンとでも言いましょうか・・・


床が全て撤去された状態。コンクリートの土間に給水管や排水管、電気配線などがむき出しになっております。


インターホンの基盤。元の位置と全く違う場所に移設するため、何十本もある配線を一度切り離し、再設置の際に再現します。


元とは全く違う場所に新しい柱壁ができ、新しい部屋が造られていきます。

マンションの内部の造りは、戸建てとは大きく違い、初めは戸惑いがありました。



今日はフローリングについて少し書きたいと思います。


当然、ただ剥がして貼るだけではありません。

一般的なマンションのカラーフロアは厚さ12mm程度、無垢フローリングは15mm程度となっており、その厚みの差を解消する必要があります。

また、マンションのフロア下は少し複雑な構造となっており、フローリングだけではなく、その下の合板、さらにその下のパーチクルボードも張り替えることになりますし、吸音のために吸音マットなども適切に施工していかなければなりません。

無垢材の使用に関してはマンションに限った話ではありませんが、樹種の特性をよく理解し、反りや狂いなどもあらかじめ計算しつつ施工していかなければなりません。


何だか大変そうですよね？


実際に大変です。
なので、マンションではリフォームにおいても無垢材が使われることはあまりありません。


ただし、自然素材をふんだんに使用したり、間取りや水回りの位置まで変更したり出来るとなると、マンションへの価値観が大きく変わると思います。

通常、家を持つとなると、数千万円の住宅ローンを組むことになります。
戸建て住宅を持とうと考えた場合、立地等の条件から土地代が高くなりすぎて、住宅取得を諦められる方も多いのが現状です。

しかし、中古マンションを、好きな間取りに変更し、自然素材をふんだんに使うことで、都心でもこだわりの我が家を持つことが可能です。


今回は広幅120mmの無塗装品を使用。
最後にドイツの自然オイルを塗りこんで仕上げます。


マンションリフォームについてのご相談はこちらからお気軽にどうぞ

断熱改修

Logic architecture -ロジック熊本-のブログから好評だったものをアーカイブしています。

今回は断熱リフォームについて。

いつもイベントに来ていただいているS様のお婆様のお家が
寒すぎるとのことで、ご相談をいただきました。

30年以上前に造られた建物ですので、予想はしていたものの、
現地を調査した結果、床、壁、天井とも全く断熱がされていない状態。

しかも、お婆様の寝室の一階部分は鉄骨造の車庫となっており、
床下は吹きっさらしの状態です。

空調を入れないと、外気温との温度差はほぼゼロ。

空調を入れても、特に足元は痛みを感じる程の冷たさでした。



まず養生をしっかりと行います。照明器具は予め嵩上げしておきます。

それにしても広い車庫です・・・。
詰め込めば4台は入りそうです。




硬質ウレタンフォームを吹きました。
特に熱橋となる鉄骨露出部には念入りに施工します。

壁面と天井面は後日セルロースファイバーを施工する予定ですが・・・


施工した日の夜、S様から電話。



「家が壊れとる！」



と言われるので、よくよくお話を伺うと・・・



暖かすぎて、お婆様が相当に喜ばれているとのことでした！



正直、屋根壁の施工がまだだったので、
どれほど効果があるのか心配だったのですが、一安心です。


実はリフォームをする際に、最も厄介な工種が、「断熱」です。

壁や床を剥ぐ必要性がありますので、
大工工事や内装仕上げ、時には電気工事も発生してしまいますので、
費用も時間もかかります。

私自身、10年以上前に建てた鉄骨造の自宅の断熱改修を昨年行いましたが、本当に大変な工事でした。

時間と手間をかけても、後施工であれば完璧な施工は困難です。


だからこそ、新築する住宅の断熱には力が入ります。


住宅の新築現場で、夜中にウレタンスプレー片手にウロウロしている不審者がいたら、私かもしれません。 

Logic architecture -ロジック熊本-